نکات مهم پیش خرید ملک

همانطور که می دانید در سال های اخیر با افزایش روزافزون قیمت ملک روبرو شدیم. همین مورد موجب شد تا اقشار متوسط و رو به پایین، دیگر شرایط خرید ملک را نداشته باشند و بالاجبار به مستاجری روی آورند و حتی فکری هم برای خرید ملک در سر خود نپرورانند. استفاده از شرایط پیش خرید ملک به شما کمک خواهد کرد تا بتوانید در همان محله ای که علاقمند هستید، یک ملک خوب با قیمتی بسیار مناسب تر تهیه نمایید. این روش خرید و فروش ملک برای فرد خریدار و حتی فروشنده دارای مزایایی می باشد و می توانید سود خوبی را از این جهت برای خود کنید. البته که نکاتی هم در این زمینه وجود دارد و باید به آن ها نیز توجه ویژه ای داشته باشید. ملک هایی که مورد پیش خرید قرار می گیرند شامل انواع ملک، مسکونی، تجاری و اداری و غیره می شود و برای سازنده و یا فروشنده هیچ فرقی میان نوع کاربری آن وجود ندارد.

پیش خرید و یا پیش فروش ساختمان و ملک چیست؟

در قانون رسمی پیش فروش ساختمان و ملک قید شده است که پیش خرید و یا پیش فروش ملک، در واقع هر نوع قراردادی است که در آن مالک رسمی زمین، تعهد می نماید تا واحد ساختمانی مشخصی را همراه با ویژگی های خاصی در آن زمین احداث و تکمیل نماید. البته این واحد ساختمانی مورد نظر در حین تکمیل و یا حتی از همان ابتدای احداث نیز باید به مالکیت طرف قرارداد در آید. این انتقال می تواند پس از اتمام تمامی عملیات ساختمانی هم صورت بگیرد و به این موارد نیز، پیش فروش ساختمانی گفته می شود.

اگر بخواهیم به زبانی ساده تر به بیان این موضوع بپردازیم، پیش فروش ملک، همان قراردادی است که دقیقا قبل از تکمیل واحد ساختمانی مورد نظر بین فروشنده و خریدار بسته می شود. به فرد فروشنده نیز در این شرایط، پیش فروشنده و خریدار نیز با عنوان پیش خریدار شناخته می شوند. افرادی که در این زمینه از حق طبیعی برخوردارند می توانند به پیش فروش ملک بپردازند که شامل فرد سازنده و یا سرمایه گذار، مالک رسمی ملک نیز می شود.

مهم ترین مزایای پیش خرید ملک

پیش خرید ملک می تواند مزایای بسیاری را برای فرد خریدار در پی داشته باشد که باید در رابطه با این موارد نیز اطلاعات بیشتری داشته باشید. در صورتی که نسبت به پیش خرید ملکی اقدام نمایید، امکان خرید یک واحد آپارتمانی با هر نوع کاربری مخصوص به آن را با قیمتی بسیار پایین تر خواهید داشت. قیمت پایین تر بر اساس محله و منطقه ای که قصد خرید ملک دارید، در نظر گرفته خواهد شد. شما با استفاده از این روش نیز از شرایط پرداخت ثمن معامله به صورت اقساطی برخوردار خواهید شد.

پس اگر با کمبود بودجه روبرو هستید نیز می توانید از این طریق به راحتی آن را برطرف نمایید. خریداران ملک های آماده، باید کل مبلغ توافق شده را نهایتا تا دو ماه به صورت کامل پرداخت نمایند. اما در روش پیش فروش این امکان هست تا بتوانید به راحتی شرایط اقساطی داشته باشید. به راحتی می توانید در ظاهر ملک مورد نظر نیز تغییراتی را اعمال نمایید و واحد مورد نظر بر اساس آن چه شما مد نظر دارید، تکمیل گردد. شما می توانید به راحتی روند کار و تکمیل پروژه را مشاهده کرده و حتی نوع مصالحی که در ساخت آن واحد و ملک به کار می روند را هم بررسی کنید. این مورد و شرایط در خرید ملک های آماده وجود ندارد و شما تنها مصالحی که در نمای کار هستند را خواهید دید.

حتی بعضا مشاهده شده است که خواهید توانست در صورت نیاز، به دریافت وام هم روی آورید. در حقیقت تمامی شرایط برای شما جور خواهد شد تا بتوانید انتخاب بهتر و مناسب تری از نظر ملک و شرایط خریداری آن داشته باشید. با وجود تورم روزانه و سالانه، با کمک این روش هر فردی می تواند ملک مورد نظر خود را خریداری کند و بداند که در موعد اصلی، ملکی که خریداری کرده است را تحویل می گیرد.

چه مدارکی برای پیش خرید ملک نیاز است؟

اگر چنانچه قصد عقد قرارداد ملک به این طریق را دارید، می توانید مدارک زیر را تهیه نموده و جهت عقد قرارداد پیش خرید و یا پیش فروش ملک اقدامی را صورت دهید. در زمان عقد قرارداد پیش خرید ملک، لازم است تا تمامی مدارک شناسایی طرفین قرارداد نیز وجود داشته باشد. سند رسمی مالکیت ملک نیز باید هنگام نوشتن قرارداد در اختیار هر دو طرف باشد تا بررسی گردد. شهرداری برای تمامی ملک هایی که مورد ساخت و ساز قرار می گیرند، پروانه ای را صادر می کند و باید این پروانه ساخت صادره توسط شهرداری نیز وجود داشته باشد.

توجه به شناسنامه فنی مستقلی که هر واحد دارد هم مهم بوده زیرا در آن تمامی امکانات و اطلاعاتی که هر واحد دارد نیز درج خواهد شد. در زمان عقد قرارداد از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه هم استعلاماتی را صورت می دهند. بنابراین لازم است تا استعلام این اداره که در محل قوع ملک می باشد نیز حاضر بوده و قابلیت ارائه داشته باشد. اگر به ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان مراجعه نمایید، خواهید دید که بیمه نامه مسئولیت در آن درج کردند که هنگام عقد قرارداد مذکور لازم است تا این بیمه نامه هم همراه خود داشته باشید.

مراحل پیش فروش ملک

پیش فروش ملک نیز مراحل مخصوص به خود را دارد که باید مورد توجه قرار بگیرد. یکی از مهم ترین مواردی که باید به صورتی کاملا صریح درباره آن در قرارداد صحبت نمود، زمان تحویل آپارتمان می باشد. در حقیقت از مشکل سازترین مواردی که می تواند دعوایی میان پیش فروشنده و پیش خریدار به همراه داشته باشد، همین مورد زمان تحویل است. قرارداد پیش فروش واحد در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود و در آن به بیان موعد تحویل و همینطور موعد انتقال سند خواهند پرداخت. رد صورت عدم رعاتی این دو مورد، باید خسارتی به خریدار داده شود تا جبران این ناهماهنگی ها گردد.

نحوه پرداخت وجه ملک نیز باید مشخص شود. معمولا چیزی در حدود 10 درصد از ارزش ملک و یا آپارتمان را به فروشنده می دهند و مابقی نیز قسط بندی شده و بر اساس میزان پیشرفت پروژه، تاریخ اقساط را تعیین می کنند. تعیین متراژ آپارتمان نیز اهمیت زیادی دارد. گاهی ممکن است پس از اتمام پروژه، متراژ نهایی با آن متراژی که داخل قرارداد ذکر شده است، تفاوت هایی داشته باشد. اگر اختلاف متراژ بیشتر از 5 متر باشد، امکان فسخ معامله و یا پرداخت خسارت نیز وجود دارد. اما برای زیر 5 متر نیز شرایط برای انجام اعتراض در نظر نگرفتند.

نکات مهم پیش خرید ملک

زمانی که به صورت قطعی تصمیم خود را در رابطه با پیش خرید ملک اعلام نمودید، لازم است نکاتی را در نظر بگیرید تا در این مسیر با مشکلاتی روبرو نشوید. بنابراین توجه به این موارد کمک می کند تا با دید بازتر و همینطور خیالی آسوده تر نسبت به خرید ملک پیش فروش شده اقدامی کنید.

1. توجه کنید که فروشنده دقیقا زمانی می تواند به تبلیغ ملک مورد نظر در جراید گوناگون بپردازد که پروانه شهرداری و شناسنامه فنی مستقل هر واحد را در اختیار داشته باشد. بنابراین اگر با تبلیغات به دنبال خرید این ملک رفته اید، باید این دو مدرک را به شما نشان دهند.
2. در صورتی که فروشنده نسبت به پیش فروش ساختمانی بدون دارا بودن مجوزهای لازمه و حتی تنظیم سند رسمی در دفترخانه اقدام کند، وی را به عنوان مجرم خواهند شناخت.
3. هیچ یک از مشاوران املاکی که در این حوزه فعالیت دارند، نمی توانند قراردادهای مرتبط با پیش فروش املاک را تنظیم کنند و در صورت عدم رعایت مورد فوق نیز به عنوان مجرم شناخته خواهند شد.
4. هنگام عقد قرارداد پیش فروش ملک مورد نظر، مشخصات جزیی ملک را فراموش نکنید و نسبت به ثبت آن ها نیز اقدامی داشته باشید. به عنوان مثال، باید وجود کابینت در چه متریالی، نوع سیم کشی و شیرآلاتی که در ساختمان به کار رفتند، سیستم های سرمایشی و گرمایشی واحد و غیره باید ذکر شوند تا از به وجود آمدن مشکلات زیاد در آینده برای شما نیز جلوگیری شود.
5. نحوه پرداخت اقساط نیز باید به صورت دقیق تعیین شود تا بدانید که قرار است به چه صورت و با چه مبلغی، ملک خریداری شده را تسویه نمایید.
6. فروشنده ای که پیش روی شما نشسته است باید حتما وکالت نامه رسمی از فردی که صاحب سند است نیز داشته باشد.
7. تاریخ تحویل ملک را مشخص کنید و برای هر روز دیرکرد تحویل نیز مبلغی به عنوان خسارت در نظر بگیرید تا خیالتان از این بابت نیز راحت تر باشد.
8. در صورت بالاتر بودن متراژ واحد نسبت به قرارداد در حدود 5 درصد، می توان معامله را فسخ کرد و یا این که مابه تفاوت نیز به حساب فروشنده واریز گردد.
9. قبل از این که هر نوع امضایی در رابطه با پیش خرید ملک ثبت کنید، باید از رهنی بودن و یا نبودن آن نیز مطمئن شوید.
10. اگر فرد خریدار در زمان تعیین شده، نسبت به پرداخت اقساط خود اقدامی نکند، پیش فروشنده این اختیار را دارد تا مورد فوق را به صورت کتبی به دفترخانه ای که به تنظیم سند می پردازد، اعلام نماید. به این ترتیب، خریدار بعد از این که اخطار، مدت زمان یک ماه را فرصت دارد تا نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند. اگر اتفاقی غیر از این مورد وجود داشته باشد، پیش فروشنده می تواند به راحتی قرارداد مورد نظر را فسخ نماید.
11. این امکان وجود دارد که فرد پیش خریدار تمامی اقساط خود را پرداخت کرده و به دفترخانه مورد نظر جهت انتقال رسمی مالکیت مراجعه کند. اما پیش فروشنده در تاریخ مورد نظر مراجعه نکند که در این رابطه هیچ دغدغه ای نخواهید داشت زیرا پیش خریدار پس از اتمام اقساط، مالک محسوب می شود. پیش فروشنده هم اگر تا 10 روز مراجعه نکند، سند رسمی نیز بر اساس قرارداد به نام خریدار صادر خواهد شد.

رها کردن پروژه قبل از اتمام توسط پیش فروشنده

همه ما به سختی در حال پول در آوردن هستیم، بنابراین این حق را داریم تا هرگونه احتیاط لازم را مد نظر داشته باشیم. شاید برای شما هم این سوال مطرح شود که اگر در حین انجام کارهای پروژه، پیش فروشنده کار را به صورت نیمه کاره رها کند، چه اتفاقی می افتد؟ یا این که حتی این امکان هم وجود دارد که پروژه مورد نظر با نقص و یا مشکلی روبرو است و فروشنده به همان شکل، پروژه را ادامه می دهد.

تمامی خریداران به این طریق خواهند توانست تا به راحتی از طریق مراجع قضایی، اقداماتی را صورت دهند. از این طریق می توان درخواستی مبنی بر صدور حکم محکومیت به اجرای کار و یا تکمیل پروژه بر اساس تعهدات سازنده را دریافت کرد. در ابتدای امر، قراردادی که با پیش فروشنده می بندید را محکم کنید تا در صورت بروز این چنین مشکلاتی، به راحتی از آن خارج شوید. فروشنده باید تمامی تعهدات خود را اجرا نماید و نمی تواند به راحتی از انجام آن ها، شانه خالی کند. پروژه دقیقا باید به همان ترتیبی که در نظر گرفته شده است و بر اساس آن قراردادی بسته شده، ادامه پیدا کند و تکمیل گردد.

پیش خرید ملک با اطمینان کامل

برای این که بتوانید یک ملک را با خیالی آسوده و راحت مورد پیش خرید قرار دهید، شاید در نظر اول کار دشواری تلقی شود. اما زمانی که به صورت کاملا واضح، سمت فروشنده مشخص شود، می توانید با وی معامله ای خوب را داشته باشید. اگر فروشنده مورد نظر، صاحب همان زمین و یا سند آن باشد، همچنین سهمی را در ساخت آن برای وی اختصاص دادند، می توانید جهت خرید ملک با او وارد معامله شوید.

دقت کنید که اگر فروشنده دارای چند شریک است، باید مدرکی مبنی بر توافقات صورت گرفته میان آن ها وجود داشته باشد. زیرا مهم است تا نحوه تقسیم ملک میان آن ها دقیق بیان شود. مدارک فروشنده را با مشخصات صاحب سند چک کنید، ممکن است از نا آگاهی خریداران سو استفاده شود و در این میان تنها خریداران هستند که ضرر می کنند. قبل از این که قراردادی را عقد کنید و یا پیش خرید نمایید، باید به دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنید. در این صورت می توانید از آخرین مالک ملک مورد نظر نیز اطمینان حاصل نمایید. حتی می توانید به راحتی از شرایط توقیف ملک و یا ممنوع المعامله بودن آن نیز مطمئن شوید.